Para los extranjeros, el mercado inmobiliario de México ha estado definido por una realidad: comprar una casa requiere dinero en efectivo. Los compradores extranjeros generalmente transfirieron el pago completo al depósito en garantía o directamente a los vendedores, y las transacciones a menudo se cerraron en cuestión de días. Era casi imposible obtener hipotecas para no residentes, lo que dejaba a la mayoría de los compradores sin otra opción que pagar en efectivo.
Esa realidad está empezando a cambiar. Con la entrada de modelos de financiamiento al estilo estadounidense en el panorama inmobiliario de México, los compradores ahora tienen nuevas opciones para adquirir propiedades, particularmente en mercados de alta demanda como San Miguel de Allende, Los Cabos y Puerto Vallarta. Si bien sigue siendo una parte de nicho del mercado, la disponibilidad de préstamos estructurados podría cambiar gradualmente cómo y quién compra viviendas en México.
Hasta hace poco, la gran mayoría de las transacciones inmobiliarias en México se realizaban íntegramente en efectivo. El proceso fue rápido y relativamente sencillo. Sin embargo, excluyó a muchos posibles compradores que preferían o necesitaban financiación. Los bancos mexicanos generalmente no otorgaban préstamos a extranjeros porque carecían de un historial crediticio local o de ingresos en pesos, y las propiedades en zonas restringidas (cerca de la costa o las fronteras) requerían un fideicomiso, una estructura de fideicomiso bancario que agregaba aún más complejidad.
Los promotores ofrecían ocasionalmente planes de pago a corto plazo, pero las hipotecas a largo plazo al estilo estadounidense eran prácticamente inexistentes. Como resultado, el mercado inmobiliario de México atendió en gran medida a jubilados e inversionistas listos para recibir efectivo.
El nuevo panorama de la financiación al estilo estadounidense
Esa situación está evolucionando ahora. Empresas como MOXI Mortgage International, MEXLend y HIR Casa están introduciendo productos hipotecarios diseñados para compradores extranjeros, especialmente estadounidenses que desean financiar propiedades en México en lugar de pagar enteramente en efectivo.
Durante una reunión reciente con Victoria Ávila, gerente de la sucursal de MOXI en San Miguel de Allende, y María Ocampo, gerente de la sucursal de la compañía en Puerto Vallarta, la prestamista compartió detalles sobre cómo su modelo se está expandiendo en todo México.
Los préstamos MOXI están disponibles exclusivamente para ciudadanos estadounidenses y están respaldados según estándares estadounidenses familiares. Los prestatarios presentan sus solicitudes en inglés, presentan documentos financieros estadounidenses y pagan sus préstamos en dólares estadounidenses. La empresa ofrece tres tipos de préstamos: hipotecas tradicionales para nuevas compras, préstamos de refinanciación y un “Anywhere Loan”, un producto no garantizado de hasta 200.000 dólares para prestatarios que ya poseen propiedades pero necesitan liquidez para mejoras u otras inversiones.
La disponibilidad de préstamos hipotecarios.
El monto mínimo del préstamo hipotecario de MOXI es de 250.000 dólares estadounidenses, y está dirigido a propiedades de valor medio a alto con un valor superior a 350.000 dólares estadounidenses. Los préstamos conllevan una tarifa de apertura del 2,99%, que se cobra además de los costos de cierre habituales en San Miguel de Allende, que promedian alrededor del 5,5% del precio de compra. Los plazos se extienden hasta 30 años, una rareza en el mercado financiero de México.
Para ampliar el acceso, MOXI se está asociando con HIR Casa, una institución financiera mexicana que ofrece préstamos y financiamiento más pequeños a compradores no estadounidenses. Los programas de HIR suelen tener una duración de hasta 10 años, llenando un vacío para los compradores que no califican para los préstamos más grandes denominados en dólares de MOXI.
Mientras tanto, corredores como MEXLend ofrecen opciones hipotecarias de múltiples prestamistas, ofreciendo préstamos denominados en pesos y dólares a clientes nacionales e internacionales. Juntas, estas instituciones indican que el mercado inmobiliario de México se está volviendo más sofisticado, y que las alternativas de financiamiento reemplazan lentamente el antiguo modelo de “sólo efectivo”.
Un posible cambio en el mercado
Los profesionales locales dicen que el crecimiento de los productos hipotecarios tal vez no transforme el mercado de la noche a la mañana, pero ya está influyendo en el comportamiento de los compradores.
“El financiamiento no domina nuestro mercado, pero se está convirtiendo en parte de la conversación”, dice Ernesto Kiang Chong, un agente inmobiliario mexicano con ocho años de experiencia en CDR Forbes Real Estate en San Miguel de Allende. «Es útil para los compradores que desean flexibilidad, pero los vendedores y agentes también deben comprender cómo los préstamos afectan el tiempo, el papeleo y el cierre».
Cuando llega el momento de vender: el desafío de eliminar un gravamen
Si bien la financiación abre el mercado a nuevos compradores, también puede crear desafíos a la hora de vender. Las viviendas compradas con una hipoteca tienen un gravamen en poder del prestamista, y ese gravamen debe liberarse por completo antes de que la propiedad pueda transferirse a un nuevo comprador.
Esto puede resultar complicado si el vendedor tiene la intención de utilizar el producto de la venta para liquidar el préstamo. “Si los fondos del comprador deben ir directamente al prestamista, pueden surgir dudas”, explica Chong. «Los compradores quieren tener la seguridad de que el gravamen se liquidará antes de la transferencia del título, pero el proceso de liquidación y liberación puede llevar tiempo. Eso a veces retrasa los cierres y causa frustración en ambas partes».
En Estados Unidos, los agentes de custodia coordinan habitualmente los pagos y liberaciones de gravámenes como parte del cierre, a menudo en un solo día. En México, sin embargo, el proceso puede ser más engorroso e implica coordinación entre el prestamista, el notario y el registro de propiedad local. El prestamista debe emitir una carta de liberación y ese documento debe registrarse oficialmente antes de que se pueda otorgar la nueva escritura.
Si alguno de estos pasos se retrasa, como transferencias bancarias, verificación de documentos o actualizaciones del registro, el cierre puede posponerse días o incluso semanas. Para los vendedores que dependen de las ganancias para financiar otra compra, esos retrasos pueden ser particularmente estresantes.
Gestionar las expectativas
Para evitar problemas, Chong recomienda una planificación temprana. Los vendedores con propiedades financiadas deben comunicarse con su prestamista con suficiente anticipación para solicitar una declaración de pago formal y confirmar cuánto tiempo llevará obtener la liberación del gravamen. Trabajar con una empresa de depósito en garantía con experiencia en transacciones transfronterizas también puede ayudar a garantizar que los fondos de liquidación y cierre se manejen correctamente.
Mientras tanto, los compradores deben estar preparados para plazos más largos al comprar una propiedad que aún conlleva un préstamo. La coordinación entre el prestamista y el servicio de depósito en garantía es esencial para una transferencia sin problemas.
Debido a que el financiamiento sigue siendo relativamente nuevo en el mercado inmobiliario de México, Chong enfatiza que es importante que compradores y vendedores trabajen con un profesional de bienes raíces que entienda los préstamos transfronterizos y pueda guiarlos a través del proceso. «Un buen agente puede anticipar problemas de tiempo, explicar los requisitos del prestamista y mantener la comunicación fluida entre todas las partes», dice. «Eso puede marcar la diferencia entre un cierre sin problemas y uno muy frustrante».
Un agente inmobiliario con experiencia también puede ayudar a los compradores a evaluar los pros y los contras de las diferentes opciones de financiamiento, coordinar con el depósito en garantía y el notario, y garantizar que los pasos de liberación y registro del gravamen se completen correctamente en el momento de la reventa.
Un mercado en transición
El financiamiento en México sigue siendo un segmento relativamente pequeño del mercado general, pero la presencia de empresas como MOXI, MEXLend y HIR Casa representa un cambio gradual hacia una mayor accesibilidad y estandarización. Las transacciones en efectivo seguirán dominando en el futuro previsible, pero la capacidad de obtener una hipoteca a largo plazo hace que ser propietario de una casa en México sea más factible para una gama más amplia de compradores.
A medida que los prestamistas, agentes y notarios adquieran más experiencia con estas transacciones, los procesos deberían volverse más rápidos y predecibles. Por ahora, cada venta financiada todavía implica una curva de aprendizaje.
Aun así, el impacto se está sintiendo. «No es una revolución», dice Chong, «pero definitivamente es una evolución. Los compradores tienen más opciones y eso es bueno para el mercado».
El resultado final
La introducción de productos hipotecarios al estilo estadounidense en México ofrece una nueva y prometedora vía para que compradores calificados, especialmente estadounidenses, adquieran propiedades. Es un avance bienvenido en un mercado dominado durante mucho tiempo por transacciones en efectivo, pero que también viene con capas adicionales de complejidad, desde tarifas de originación hasta gestión de gravámenes en la reventa.
A medida que el sector inmobiliario de México continúa madurando, trabajar con un agente experimentado que comprenda tanto los beneficios como los desafíos del financiamiento ayudará a compradores y vendedores a navegar este panorama cambiante con confianza.